Val av fastighet som kommunens förvaltningsbyggnad
Kommunens målsättning att bli den första kommun som inte tär på jordens resurser blir svårare att kommunicera från ett kommunhus med mer än dubbelt så hög energiförbrukning än vad det gamla kommunhuset får efter renoveringen.
Hänsyn till skillnaden i energikostnad finns inte med i driftskalkylerna.
Turebergshuset var i stort behov av renovering och beslut togs att byggnaden ska renoveras. Verksamheten evakuerades därför i början av 2020.
Eftersom det handlar om mycket pengar att renovera en sådan stor byggnad ställde Miljöpartiet sig bakom förslaget att se över möjligheten att sänka de framtida lokalkostnaderna för kommunhuset. På den korta tid som gavs hann kommunledningskontoret hitta möjliga besparingar som sänker kostnaden med 43 Mkr. Kommunledningskontoret presenterade även förslaget att köpa evakueringslokalen i Häggvik (the Factory), och därmed permanenta flytten av kommunhuset dit. Enligt de presenterade kalkylerna leder det alternativet till lägre årskostnad. Dock är det alternativet förenat med så pass många risker som, i ett helhetsperspektiv, kommer leda till högre faktiska kostnader för kommunen.
Våra invändningar mot köp av Centria Städet Invest AB, "the Factory"
- Risken är stor att kostnaderna för lokalanpassningarna i the Factory ökar allteftersom brister i lokalerna uppdagas.
- Kommunen har inte ens haft verksamhet i byggnaden under ett helt år och känner inte till hur arbetsmiljön förändras under året. En viktig fråga är hur varmt glashuset blir under sommarmånaderna? Under större delen av den tid kommunen använt lokalerna har de flesta medarbetare dessutom arbetat hemifrån för att minska smittrisken av Corona-viruset.
- Byggnaden the Factory är ingen miljöbyggnad. Energiförbrukningen för denna 19 år gamla byggnad är hög; 183 kWh/kvm. Den siffran bör jämföras med att Boverkets byggregler (BBR) idag endast tillåter en förbrukning på ca 70 kWh/kvm vid nybyggnation, det är mindre än hälften. Nya Turebergshuset planeras att projekteras för att bli en silverbyggnad, enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. För att uppnå det betyget ska energiförbrukningen vara lägre än BBR-kravet. Kommunens målsättning att bli den första kommun som inte tär på jordens resurser blir svårare att kommunicera från ett kommunhus som inte är en miljöbyggnad. Hänsyn till skillnaden i energikostnad finns inte med i kommunledningskontorets driftskalkyler över de två alternativen.
- En permanent flytt till the Factory innebär att kommunen flyttar sin administrativa förvaltning från det mest centrala läget i kommunen till ett betydligt sämre läge. Det betyder att byggnaden är svårare att nå för personalen, men även att personalen inte längre lika lätt kan utnyttja ett serviceutbud likt det i Sollentuna Centrum under raster, lunch samt direkt före eller efter arbetstid.
- Förbindelsen med kollektivtrafiken till platsen är sämre, vilket ökar bilresandet. Sammantaget gör det att det kommer bli svårare att rekrytera personal och kommunen får istället konkurrera med hjälp av lönesättningen. En högre personalomsättning ökar även rekryteringskostnaderna. Risken att så blir fallet stärks av att fackförbunden har ställt sig negativa till the Factory som arbetsplats istället för Turebergshuset.
- Att byggnaden är mindre tillgänglig slår även mot demokratin då de förtroendevalda och medborgarna får svårare att nå kommunen. Sannolikt kommer kommunen behöva möta problemet genom att hyra in sig i lokaler i centrala delarna för viss permanent verksamhet, men även verksamhet av tillfällig art som utställningar och samrådsmöten.
- Om 700 arbetsplatser (inklusive Soloms och Sollentunahems) lämnar de centrala delarna av kommunen finns en risk att näringsidkarna i Sollentuna Centrum får det svårare att överleva. På sikt kan det utarma centrum, vilket är en utveckling Miljöpartiet inte vill se.
Kan bli svårt att konvertera kommunhuset till bostäder
Vid köp av the Factory behöver Turebergshuset omvandlas till bostadshus. Om det inte går att genomföra så har kommunen plötsligt två byggnader för den administrativa förvaltningen! En förutsättning för omvandlingen är nämligen att Länsstyrelsen inte upphäver den detaljplan för bostäder som först behöver tas fram. Järnvägsbullret är det främsta skälet som kan göra huset olämpligt för bostäder. Dessutom kan kanske även kulturmiljöskäl försvåra förändringen. Särskilt om omvandlingen kräver förändringar av husfasaden. Huset är upptaget i kommunens kulturmiljöplan.
Turebergshusets form gör att det är svårt att undvika långa ”sjukhus-korridorer” med avsaknad av ljusinsläpp inne i byggnaden, och balkonglösa lägenheter som endast har fönster åt ett håll. Då den låga tillgången på bilparkeringsplatser kräver många små lägenheter blir det många hushåll som ska dela på soprum och tvättstuga, vilket leder till höga skötselkostnader när anonymiteten blir hög i huset. Hus med långa allmänna korridorer och kategoriboende har Sollentunahem dålig erfarenhet av. Erfarenheten säger att det leder till en ökad otrygghet och höga driftskostnader.
Sammanfattningsvis innebär en konvertering av en lokalbyggnad till en bostadsbyggnad en påtaglig risk med högre kostnader än beräknat och att många kompromisser måste göras som resulterar i en lägre nyttovärdering och därmed ett lägre fastighetsvärde.
Problematiskt med kort beslutsprocess
Ett stort problem vid behandlingen av detta ärende har varit den korta beslutsprocess som varit i en så komplex och betydelsefull fråga. Till det ska läggas den tid vi just nu befinner oss i, där vi rekommenderas att inte ha fysiska möten för att minska risken för smittspridningen av Corona-viruset. Det har gjort det svårare att föra en politisk diskussion internt i partierna. En del medlemmar har även känt sig ofrivilligt utestängda från att medverka.
Som jämförelse föregicks beslutet att renovera Turebergshuset av en flera års lång process där även de anställda lade ner ett stort engagemang för att få till en bra framtida arbetsplats.
Renovering av Turebergshuset
Coronapandemin som varit under våren, och som vi fortfarande utsätts för, har kastat in oss i en lågkonjunktur. Den gör att det finns goda möjligheter att renoveringskostnaden av Turebergshuset kommer bli lägre än de tidigare gjorda kalkylerna visar, som även inkluderar ett riskpåslag om 20 procent för att möta eventuella kostnadsökningar. Ökningar som alltså nu högst sannolikt blir kostnadsminskningar.
Ett långsiktigt ägande av en byggnad kräver en medvetenhet om att evakueringskostnader kommer att uppkomma med tiden, eftersom byggnader slits med åren. Efter 40 år med Turebergshuset kostar nuvarande evakuering 30 Mkr/år i extrahyra för kommunen under drygt två år. Sannolikt leder evakueringsarbetet även till ytterligare kostnader, men de är betydligt mer svårdefinierade.
Eftersom the Factory redan är 19 år gammal är det högst troligt att en renovering där, med medföljande evakuering, kommer ske långt närmare i tid än när det är dags att renovera Turebergshuset nästa gång. Hänsyn till det är inte medtaget i kommunledningskontorets kalkyler.
Slutsats
Alternativet att förvärva Centria Städet Invest AB (the Factory) är förenat med många risker. Med det alternativet är dessutom sannolikheten stor att även den kalkylerade ekonomiska fördelen uteblir för att istället omvandlas till att bli det dyrare alternativet.
Det bästa alternativet är därför att fullfölja renoveringen av Turebergshuset, men med den justerade kalkylen som ger lägre årliga kostnader för kommunen.